Toolsfuchs / Immobilien
Tilgung und Restschuld einer Immobilienfinanzierung berechnen
Simuliere Annuität, gezahlte Zinsen, Tilgung und Restschuld nach der Zinsbindung — plus ein einfaches Anschlusszins-Szenario.
Wichtiger Hinweis
Dieser Rechner ist eine vereinfachte Szenario-Rechnung und keine Finanzierungsberatung. Stand: 05.06.2026. Tatsächliche Darlehensverträge, Zahlungszeitpunkte und Bankberechnungen können abweichen.
Kurzfazit des Szenarios
Nach 10 Jahren liegt die Restschuld bei 229.612 €. Bei einem Anschlusszins von 5 % und gleicher anfänglicher Tilgungsannahme läge die neue Monatsrate rechnerisch bei 1.339 €.
| Jahr | Zinsen | Tilgung | Sondertilgung | Restschuld |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 10.500 € | 6.000 € | 0 € | 294.000 € |
| 2 | 10.290 € | 6.210 € | 0 € | 287.790 € |
| 3 | 10.073 € | 6.427 € | 0 € | 281.363 € |
| 4 | 9.848 € | 6.652 € | 0 € | 274.710 € |
| 5 | 9.615 € | 6.885 € | 0 € | 267.825 € |
| 6 | 9.374 € | 7.126 € | 0 € | 260.699 € |
| 7 | 9.124 € | 7.376 € | 0 € | 253.324 € |
| 8 | 8.866 € | 7.634 € | 0 € | 245.690 € |
| 9 | 8.599 € | 7.901 € | 0 € | 237.789 € |
| 10 | 8.323 € | 8.177 € | 0 € | 229.612 € |
Annahmen dieses Laufs
- Darlehen: 300.000 €.
- Sollzins: 3,5 % p.a.; anfängliche Tilgung: 2 % p.a.
- Zinsbindung / Betrachtungszeitraum: 10 Jahre.
- Sondertilgung: nicht angesetzt.
Grenzen des Tilgungsplans
- Der Tilgungsplan ist eine vereinfachte Jahresrechnung. Banken rechnen unterjährig, mit konkreten Zahlungsterminen und Vertragsdetails.
- Die Rate bleibt in diesem Modell während der Zinsbindung konstant. Tatsächliche Verträge können abweichen.
- Das Anschlusszins-Szenario ist nur eine Stress-/Vergleichsrechnung und keine Zinsprognose.
Weiterrechnen im Immobilien-Cluster
Dieser Tilgungsplan liefert später den Finanzierungsbaustein für den großen Immobilien-Cashflow-Rechner. Kombiniere ihn mit Kaufnebenkosten und Mietrendite.
Was zeigt dieser Tilgungsrechner?
Der Rechner zeigt, wie sich ein Immobiliendarlehen bei Sollzins, anfänglicher Tilgung und optionaler Sondertilgung über den gewählten Zeitraum entwickelt. Im Mittelpunkt stehen Monatsrate, Zinskosten, getilgte Summe und Restschuld.
Das Anschlusszins-Szenario ist kein Zinsausblick, sondern ein Stresstest: Es zeigt, wie sich eine Anschlussrate bei höherem oder niedrigerem Zins ungefähr verändern könnte.
Was fehlt bewusst?
- Keine Bankberatung und keine Prüfung konkreter Darlehensbedingungen.
- Keine unterjährige exakte Zahlungsplanberechnung.
- Keine Steuerwirkung, AfA oder Immobilienrendite.
- Kein Kaufentscheidungsurteil — nur ein transparentes Finanzierungsszenario.
Häufige Fragen
- Was bedeutet anfängliche Tilgung?
- Sie beschreibt, welcher Anteil des Darlehens im ersten Jahr planmäßig getilgt wird. Da die Restschuld sinkt, steigt bei gleichbleibender Rate der Tilgungsanteil später an.
- Warum bleibt die Rate konstant?
- Das Modell rechnet vereinfacht wie ein Annuitätendarlehen: Die Rate bleibt im Betrachtungszeitraum gleich, während sich Zins- und Tilgungsanteil verschieben.
- Warum ist die Restschuld wichtig?
- Die Restschuld nach der Zinsbindung bestimmt, wie stark dich der Anschlusszins trifft. Sie ist deshalb ein zentraler Baustein für den späteren Cashflow-Rechner.
Stand: 05.06.2026. Dieser Rechner ist eine Szenario-Rechnung und keine Finanzierungs-, Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.