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Immobilien-Cashflow und Eigenkapitalrendite simulieren
Der große Szenario-Rechner verbindet Kaufpreis, Nebenkosten, Finanzierung, Miete, Kosten, Leerstand und Tilgung — vor Steuer und ohne Kaufempfehlung.
Wichtiger Hinweis
Dieser Rechner zeigt Immobilien-Cashflow und Rendite-Szenarien vor Steuer. Er ersetzt keine Anlage-, Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Stand: 05.06.2026.
1. Investition & Finanzierung
Das Darlehen wird automatisch aus Gesamtinvestition minus Eigenkapital abgeleitet. Du kannst den Wert manuell überschreiben, falls Modernisierung, Reserve oder abweichende Finanzierung separat modelliert werden sollen.
2. Miete & laufende Kosten
Mietausfall wird immer genau einmal als Einnahmenminderung gerechnet — unabhängig vom Kostenmodell.
3. Sensitivität
Einordnung
deutlich negativer monatlicher Cashflow im Szenario. Im ersten Jahr werden rechnerisch 6.966 € getilgt und 13.235 € Zinsen gezahlt. Die Vermögensänderung vor Steuer aus Cashflow, Tilgung und Wertentwicklung liegt im Szenario bei 193 €.
Annahmen dieses Laufs
- Gesamtinvestition: Kaufpreis 400.000 € plus Kaufnebenkosten 48.280 €.
- Darlehen: 348.280 €; Eigenkapital im Szenario: 100.000 €.
- Finanzierung: 3,8 % Sollzins und 2 % anfängliche Tilgung.
- Kostenmodell: detailliert über Verwaltung und Instandhaltung pro Monat.
- Mietausfall/Leerstand wird genau einmal als Einnahmenminderung angesetzt: 2 %.
Grenzen und bewusste Vereinfachungen
- Dieser Rechner zeigt ein Szenario vor Steuer. AfA, persönlicher Grenzsteuersatz, Verlustverrechnung und Spekulationssteuer sind nicht enthalten.
- Mietausfall wird hier genau einmal über die Einnahmen gemindert. Bitte nicht zusätzlich als Kostenblock erfassen.
- Verwaltung und Instandhaltung werden addiert. Setze keinen zusätzlichen pauschalen Hausgeldblock an, wenn diese Posten dort bereits enthalten wären.
- Wertentwicklung ist ein Szenario, keine Prognose. Schon kleine Änderungen können die Eigenkapitalrendite stark verändern.
- Die Finanzierung nutzt eine vereinfachte Jahresrechnung. Vertragsdetails, Zahlungszeitpunkte und Bankberechnungen können abweichen.
Bausteine im Cluster
Für Details kannst du die Werte aus Kaufnebenkosten, Mietrendite, Grunderwerbsteuer und Tilgung einzeln nachvollziehen.
Was zeigt der Rechner?
Der Rechner trennt Objekt-Rendite und Finanzierung: Erst werden Miete und laufende Kosten betrachtet, dann der Kapitaldienst und die Tilgung. Dadurch siehst du, ob ein Objekt im Szenario monatlich Geld zuführt oder entnimmt — und wie Tilgung und Wertentwicklung die Eigenkapitalrendite beeinflussen können.
Gerade bei Immobilien ist der Fremdkapitalhebel wichtig: Ein Teil des Vermögensaufbaus entsteht nicht durch monatlichen Überschuss, sondern durch Tilgung und mögliche Wertentwicklung. Dieser Rechner macht diese Bausteine sichtbar, ohne daraus eine Kaufempfehlung abzuleiten.
Was fehlt bewusst im MVP?
- Keine persönliche Steuerberechnung, keine AfA-Optimierung und keine Verlustverrechnung.
- Kein Exit-/Spekulationssteuer-Modul.
- Keine degressive AfA und keine Prüfung anschaffungsnaher Herstellungskosten.
- Keine Bank- oder Anlageberatung.
Warum vor Steuer?
Steuerliche Effekte hängen stark von persönlichem Einkommen, Gebäudeanteil, AfA, Renovierungen, Finanzierung und späterem Verkauf ab. Ein pauschaler Steuerblock würde schnell Scheingenauigkeit erzeugen. Deshalb bleibt der MVP bewusst vor Steuer und dokumentiert seine Annahmen.
Häufige Fragen
- Ist ein negativer Cashflow automatisch schlecht?
- Nicht automatisch. Ein negativer Cashflow kann durch Tilgung oder Wertentwicklung überlagert werden, erhöht aber Liquiditätsrisiko. Der Rechner zeigt das Szenario, entscheidet aber nicht für dich.
- Warum wird Mietausfall nur einmal gerechnet?
- Damit Leerstand nicht doppelt abgezogen wird. In diesem Rechner mindert Mietausfall die Einnahmen; er wird nicht zusätzlich als Kostenblock addiert.
- Warum gibt es ein A/B-Kostenmodell?
- Nicht umlagefähiges Hausgeld kann Verwaltung und Instandhaltung bereits enthalten. Der harte Toggle verhindert, dass dieselben Kosten doppelt eingegeben werden.
Stand: 05.06.2026. Dieser Rechner ist eine Szenario-Rechnung und keine Finanzierungs-, Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.